מהו הרוב הדרוש לפרויקט התחדשות עירונית וכיצד נתמודד עם דייר סרבן?

מיזמי התחדשות עירונית נפוצים כיום בערי ישראל יותר מתמיד. כחלק מהמגמה לשיפור חוויית המגורים בעיר, לייעול האכלוס בבניינים המשותפים ולשיפור הבטיחות ואיכות הסביבה, מעודדת המדינה מיזמים המשנים את פניה של העיר. גם בעלי דירות רבים נלהבים לקחת חלק במגמה זו ומחפשים אחר יזמים שיסייעו להם להניע את התהליך המשפר משמעותית את ערך הנכס ואת איכות חייהם. על אף שלל היתרונות שמציעים מיזמי תמ"א 38 ופינוי בינוי, לא פעם מיזמים אלו עשויים לעלות על שרטון עקב התנגדות דיירים. כאן, נבחן מהו הרוב הנדרש לאישור הפרויקט וכיצד ניתן להתמודד עם דיירים סרבנים.

כיצד נבטיח רוב ראוי בבניין שלנו?

פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית הם סבוכים מעצם הווייתם. הם מערבים גורמים רבים בעלי אינטרסים שונים בתכלית ולעתים קרובות, גוררים קונפליקטים לא פשוטים. היזם, מצדו, מעוניין למקסם את הרווחים שלו, הרשות המקומית מביאה עמה מגבלות ותנאים משלה ואנו כדיירים רוצים להבטיח שהזכויות שלנו נשמרות וכי נוכל למצות את המיטב מהמיזם. הצעד הראשון לקידום התהליך, יהיה להשיג את הרוב הנדרש. הכלי החשוב ביותר שיעמוד לרשותנו עוד לפני שנצא לדרך, הוא ידע מתאים. לכן, חשוב להסתייע בעורך דין המתמחה בתחום התחדשות העירונית כבר בשלב הראשוני ביותר של המיזם. עורך דין מומחה יוכל לכנס את הדיירים, להסביר להם על שלל ההזדמנויות והאתגרים שפרויקט זה יזמן לידם ולסייע להם לקבל החלטה המבוססת על שיקול דעת.

כעת, חקיקה חדשה משנה באופן דרמטי את התנאים לאישור פרויקט התחדשות עירונית. אם עד סוף 2021, נדרש רוב של 66% לאישור פרויקט תמ"א 38 ורוב של 80% לאישור פרויקט הריסה בנייה, הרי שכיום נדרשים 66% בלבד עבור שני סוגי המיזמים. משמעות הדבר היא שכיום קל מתמיד להניע את הפרויקט חרף התנגדות דיירים. עם זאת, כפי שנראה, הדברים אינם תמיד כה פשוטים.

דייר סרבן – ממה נובע הסירוב?

לעתים קרובות, דייר אחד, או מספר דיירים בבניין, עשויים להתנגד לביצוע הפרויקט ולסרב לחתום על ביצועו. מדובר באחד הגורמים המרכזיים לסכסוכים כיום בבניינים משותפים ובהתחשב בסכומים ובהשלכות המוטלים על הכף, לעתים קרובות הסכסוך עשוי להיות מר. קיימים מקרים בהם דיירים סרבנים עשויים לעצור את הפרויקט מתוך גחמה טהורה, או בשל אמונה (שגויה לרוב) כי יוכלו לסחוט תנאים טובים יותר מהיזם אם יעמדו בסירובם. עם זאת, לעתים קרובות ההתנגדות נובעת מחשש אמיתי.

בעלי דירות עשויים להיקשר מאוד לנכס שלהם ולחשוד בכל פרויקט המערב את פינויים מהמקום. ככל שמדובר בדיירים מבוגרים או בעלי מוגבלויות, החשש עשוי להתגבר ביתר שאת. ככל שניתן יהיה להבטיח חלופות ראויות לדיירים אלו ולייצג את הצרכים הייחודיים שלהם באופן ברור ומובחן במהלך המשא ומתן, הסבירות לסרבנות תפחת באופן משמעותי.

כיצד נתמודד עם דיירים סרבנים?

אופן ההתמודדות עם דייר סרבן מוסדר תחת חוק פינוי ובינוי, התשס"ו –2006. החוק נועד לסייע ליישב סכסוכים בין דיירים ובראש ובראשונה, למנוע הכשלה מכוונת של עסקאות בתחום ההתחדשות העירונית. במקרים אלו, רשאים הדיירים לתבוע תביעת נזיקין את הדייר הסרבן בגין ההפסדים שיספגו עקב הכשלת העסקה. מכיוון שמדובר לעתים קרובות בסכומי עתק, החבות הנזיקית בתביעות אלו עשויה לעמוד אל מאות אלפי שקלים.

עם זאת, ככל שמדובר בסרבנות שאינה נובעת מגחמה או סחטנות, ייתכן שמשא ומתן והצעת הסדר היא הדרך היעילה ביותר להגיע להסכמות. לאורך השנים, ליווה משרד עורכי הדין דראי, ששה ושות' בעלי בתים רבים במיזמי התחדשות עירונית וסייע לכלל הדיירים להגיע להסכמות שיכבדו את כל הצדדים ויאפשרו להניע את התהליך שיקדם את טובת הכלל. אנו מזמינים אותך לפנות אלינו עוד היום וללמוד עוד על כל היתרונות הממתינים לך עמנו.