הערת אזהרה – מדוע ולמה

פרק ההערות בחוק המקרקעין מוכר וידוע בעיקר בזכות הערת האזהרה לפי סעיף 126 לחוק, הערה זו, לאחר שתירשם במרשמי המקרקעין, תעיד על התחייבות לעשיית עסקה או הימנעות מעשיית עסקה.

לצד הערת האזהרה, ישנן הערות נוספות אשר נועדו למקרים ספיציפיים וייחודים, ביניהן:

• הערה על הצורך בהסכמה
• הערה על הגבלת כשרות
• הערה על פי צו בית משפט
• הערה לטובת בנק בגין הלוואה/משכנתא
• הערות אחרות לפי תקנות המקרקעין (ניהול ורישום): על ביטול הרשאה, על ייעוד מקרקעין, על מקלט/מחסה, על אי התאמה, על נכסי הקדש ציבורי וכו'.

בכל עסקה במקרקעין ייעשה (או לפחות, ראוי ונכון שיעשה) שימוש בהערת האזהרה, שכן היא מהווה כלי משפטי חשוב המאפשר את עשיית העסקה בשלבים, תוך הפחתת חשיפת הצדדים לסיכונים במסגרתה.

באופן כללי, עסקה במקרקעין שונה מרוב סוגי העסקאות המוכרים בשוק החופשי, הן בשל העובדה כי מדובר בעסקה הסובבת סביב סכומי כסף גדולים מאד (לרוב רכישת דירה תהייה העסקה הגדולה ביותר שיעשה אדם בחייו), והן בשל אופיו של הממכר, שלא ניתן לרכוש אותו בסחר חליפין ולקבל בו בעלות ברגע – זאת להבדיל למשל מרכישה של מוצר צריכה כזה או אחר, שלאחר שהועמס לעגלה ועבר את התשלום בקופה, מיד הפך להיות בחזקת בעלות הרוכש.

ברכישת מקרקעין או כל נכס נדל"ן אחר, זכות הבעלות תוכל להתגבש רק עם רישום זכויותיו של הרוכש במרשמי המקרקעין. רישום זה לא יוכל להיעשות מיד לאחר חתימה על הסכם המכר, כך שלמעשה בעסקאות אלו תמיד יתקיים פער זמנים מרגע התשלום ועד לקבלת הבעלות בפועל. פער הזמנים נובע מכך שנדרש לספק אישורים שונים ממספר גורמים לצורך אישור העברת הבעלות בטאבו (כגון אישורי מסים, אישור היעדר חובות מהעירייה וכדומה) ואף בגלל שמעצם הפקדת התיק לרישום בטאבו ועד הרישום בפועל ישנו פער זמן בלתי מבוטל.

לפיכך נדרש מנגנון שיבטיח את זכויות הצדדים בתקופת התָּוֶךְ, מנגנון זה יכול להתקיים בעזרתה האדיבה של הערת האזהרה: רישומה של ההערה יבטיח לקונה כי המוכר לא יוכל להעביר את זכויותיו בנכס לאף גורם אחר מלבד הקונה, זאת לאחר שהקונה העביר למוכר סכום כסף ראשוני על חשבון התמורה שבגין הנכס. מעבר לכך, הערת האזהרה תבטיח כי במקרה בו גורם חיצוני יבקש להטיל עיקול על נכסיו של המוכר, אותו גורם יהיה מנוע מלהטיל את העיקול על הנכס שעליו נרשמה הערת האזהרה, ובלבד שההערה נרשמה קודם להטלת העיקול.

במעמד חתימת הצדדים על הסכם המכר, יפקיד הקונה אצל עורך דינו של המוכר סכום ראשוני (בדרך כלל בין 15%-20% מסך התמורה) וכנגד זאת, יקבל מסמכים לרישום הערת אזהרה בטאבו על שמו, חתומים על ידי המוכר. עם רישום ההערה ישחרר עורך הדין הנאמן את סכום הכסף שנמסר לידיו, ויעבירו למוכר.

במצב דברים זה שני הצדדים "מושקעים" בעסקה ולאף אחד אין אינטרס להפר את התחייבויותיו או שלא להמשיך בעסקה, שכן הקונה נפרד מסכום כסף לא מבוטל, ואילו המוכר לא יכול לבצע שום פעולה רישומית בנכס ללא הסכמתו של הקונה. בפער הזמן בו הצדדים ישיגו את כל האישורים

והמסמכים הדרושים לצורך העברת הבעלות, תשמש הערת האזהרה מעין אסמכתא לשמירת הזכויות והאינטרסים של הצדדים ותשמש כמעין בטוחה למימוש העסקה.

לכן, אם אתם עומדים לפני רכישת נכס, הקפידו לדרוש את רישום הערת האזהרה על שמכם, בדקו כי הסכום הראשוני שתתבקשו לשלם כנגד קבלת מסמכי רישום הערת האזהרה הולם את שוויה הראוי וכי סכום זה יועבר לידי המוכר בפועל רק לאחר שבנסח הטאבו תופיע הערת אזהרה לטובתכם הרשומה על זכות הבעלות של המוכר.

מבלי לגרוע מזכותכם לדרוש כי תירשם לטובתכם הערת אזהרה, הקפידו ובדקו היטב כי על הנכס אותו אתם עומדים לרכוש לא רובצת הערת אזהרה לטובת אדם ו/או גוף אחר (דבר אשר מעיד על עסקה נוספת שנערכה באותו נכס).

לסיכום:

הערת האזהרה כשמה כן היא נועדה להזהיר אדם/רוכש פוטנציאלי מלעשות עסקה נוגדת/סותרת במקרקעין אשר בעליהם התחייב לעשות עסקה קודם לכן עם צד שלישי כלשהו.

יודגש כי אין באמור לעיל הינו אך ורק לצורך העשרה בלבד ואין להסתמך ו/או איננו מהווה כל תחליף ליעוץ משפטי ו/או לכל יעוץ אחר אשר דרוש לצורך קיום ו/או ביצוע עסקה במקרקעין.