מסמכי רישום עסקה במקרקעין

מסמכי רישום עסקאות במקרקעין הם המסמכים אותם יש להגיש לגוף המסדיר את רישום הזכויות – הטאבו או כל גוף מוסמך אחר, כאשר הם חתומים ומאומתים כנדרש על פי דין. זאת על מנת לבצע את פעולת הרישום שתביא להשלמת העסקה.

סעיף 7 לחוק המקרקעין קובע כי עסקה במקרקעין נשלמת עם רישום:

• א. עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום.
• ב. עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה.

לכן, גם לאחר שהתחלנו התקשרות עם הצד השני, עשינו את כל הבדיקות המקדמיות, ערכנו משא ומתן ולבסוף הגענו למעמד חתימת החוזה, עצם החתימה על החוזה אין בה כדי להשלים את העסקה כלל וכלל ולמעשה הדבר מהווה "התחייבות לעשות עסקה" בלבד. לכשיירשמו הזכויות בפנקסי הרישום, אז יושלמו כל חובות הצדדים והעסקה תתגבש ותושלם באופן סופי.

אז מה הם אותם מסמכים שבאמצעותם תירשם העסקה?

על מנת לפשט את הדברים, ניקח לדוגמא עסקת מכר בנכס שרישומו מוסדר בטאבו:

1. שטרי מכר–  שטר המכר הוא המסמך שמקנה את התוקף הקנייני לעסקה והופך את הזכות העומדת לקונה מתוקף "התחייבות לעשות עסקה", מזכות חוזית לזכות בעלות – זכות קניינית שמעמדה חזק יותר. זכויות הקונה יירשמו בהתאם למפורט בשטר המכר ועל כן יש להקפיד ולדייק בפרטים. ראשית, שטר המכר יפרט אם העסקה נעשתה בתמורה או שללא תמורה – ההבחנה רלוונטית מאחר שבעסקת מתנה (ללא תמורה) אין צורך לצרף חלק ממסמכי הרישום המפורטים להלן. כמו כן, השטר יגדיר מי הם המוכרים ומי הם הקונים, ואף יציין במפורש כי המוכרים מעבירים לקונים את זכות הקניין במקרקעין המפורטים בשטר כאשר המוכרים מצהירים שהמקרקעין הנ"ל נקיים מזכויות של צדדים שלישיים וכי שולמה כל התמורה בעדם. מכאן אנו מבינים כי שטרי המכר יועברו מהמוכר לקונה רק לאחר העברת מלוא התמורה עליה הסכימו הצדדים בחוזה. השטר יפרט את פרטי המקרקעין: גוש, חלקה (או תת חלקה במידה וקיימת), שטח הממכר, החלק המקורי של המוכר במקרקעין, החלק המועבר לקונה במסגרת העסקה, ואף תיאור מילולי של המקרקעין וגבולותיהם. על השטר יחתמו הצדדים לעסקה, ואת חתימתם יש לאמת על ידי עורך דין. נציין כי על פי הנחיות הטאבו יש לצרף חמישה עותקים של שטר המכר, על מנת להשתמש בהם במספר מקומות שונים.
2. ייפוי כוח בלתי חוזר– מסמך זה מעניק לקונה או לבא כוחו את הסמכות (והכוח) לשנות את הרישום הקיים ולהעביר את הזכויות משם המוכר לשם הקונה (או צד ג' אחר כלשהו, במידה והקונה מוכר את הנכס בעצמו לאדם אחר עוד בטרם נרשמו זכויותיו שלו). ייפוי הכוח הנ"ל הינו בלתי חוזר, קרי, מרגע שניתן לאדם המחזיק בו, הנותן לא יכול לחזור בו, להתחרט, או להעלות טענה כלשהי לפיה למחזיק אין זכות לבצע את הפעולות המפורטות בייפוי הכוח. למסירת ייפוי כוח בלתי חוזר ישנה משמעות אדירה, שכן מיופה הכוח יכול לבצע כל פעולה שהמוכר רשאי לבצע לצורך העברת הזכויות בנכס, בין השאר לחתום בשמו על כל מסמך, לרבות על שטרי המכר! ניתן לאמר שמסירת ייפוי הכוח הבלתי חוזר כמוה כמסירת הנכס באופן ישיר למקבל, לכן, נכון יהיה למסור את ייפוי הכוח הבלתי חוזר לקונה רק לאחר השלמת מלוא התמורה המוסכמת.
3. אישור מס רכישה– תנאי בסיסי לרישום עסקה הוא סילוק כל חובות המס החלים במסגרת העסקה. לכן נצטרך לצרף אסמכתא מלשכת מיסוי המקרקעין לפיה אין לקונה יתרה לתשלום במס רכישה בגין המקרקעין בהם נעשית העסקה.
4. אישור מס שבח– בדומה לאישור מס הרכישה, אותו יפיק הקונה לאחר שישלם את המס החל עליו, יידרש להמציא גם אישור לפיו למוכר אין יתרה לתשלום במס שבח בגין המקרקעין נשוא העסקה.
5. אישורי מסים נוספים– יתכנו מקרים בהם נידרש להמציא אישורי מסים נוספים, בגין מיסי עבר שאינם רלוונטיים כיום. בקצרה, נציין שמדובר במס רכוש שיכול שיהיה רלוונטי במקרה של עסקה בקרקע שאין עליה כל בנוי, וכן במס מכירה שאמנם בוטל אך עדיין נוגע לנכסים במקרי קצה.
6. אישור היעדר חובות לעירייה– בדומה לאישורי המסים, תנאי נוסף לרישום העסקה הינו המצאת אסמכתא מהעירייה כי לא רובצים על הנכס חובות בארנונה. כל עוד קיים חוב שכזה, העירייה תסרב להפיק את האישור ולא נוכל להשלים את העסקה.
7. אישור היעדר חובות בהיטל השבחה לוועדה המקומית– מסמך זה גם הוא בגדר חובה לצורך רישום עסקה. היטל השבחה חל על בעל נכס במקרה של השבחה עקב אישור תכנית המקנה זכויות שיש בהן כדי להעלות את ערך הנכס. על פי החוק, החובה לשלם את היטל ההשבחה מתגבשת בעת "מימוש הזכות", קרי במקרה של מכירת הנכס או במקרה של הגשת בקשה להיתר (לא רלוונטי לעניין מאמר זה).​יצוין, כי במקרים רבים האישורים המוזכרים בסעיפים 6 ו-7 לעיל, יונפקו במסמך אחד מטעם הרשות המקומית. נדגיש כי על גבי אישור "מאוחד" שכזה, יש לציין מפורשות כי הוא ניתן בגין היעדר חובות הן לעניין הארנונה והן לעניין היטל ההשבחה.
8. אישור על תשלום אגרה– לצורך פעולת רישום בטאבו יש לשלם אגרה בהתאם לפעולה הנדרשת. תעריפי האגרות משתנים מעת לעת וניתן למצוא אותם באתר משרד המשפטים.
9. במקרה שבו צד לעסקה הוא תאגיד (חברה)– נצטרך לצרף, נוסף על כל המסמכים המפורטים לעיל, גם את מסמכי הרישום של התאגיד (תעודת התאגדות) ופרוטוקול מטעם התאגיד המאשר את ההחלטה לבצע את העסקה בתוספת אישור עורך דין (או רואה חשבון) המאשר כי ההחלטה הנ"ל התקבלה כדין.
10. שימו לב – אין צורך לצרף את חוזה המכר! מרגע שניתנו ייפוי הכוח הבלתי חוזר ושטרי המכר, לחוזה המכר אין משמעות לעניין הרישום והעברת הזכויות. את חוזה המכר נצטרך לצרף בשלב קודם, כאשר נרצה לרשום הערת אזהרהעל הנכס, כחלק משלבי העסקה.

נציין, כי במידה והנכס אינו רשום בטאבו, הזכויות תירשמנה במסגרת חברה משכנת ו/או במרשמי רשות מקרקעי ישראל. על מנת להסדיר רישום אצל גורמים אלו, יתכן שיידרשו מסמכים נוספים (ראו "כיצד מבצעים עסקה בנכס שאינו רשום בטאבו?") זה המקום להדגיש כי הרישום בטאבו גובר על כל רישום אחר, וכי כל רישום שאיננו נעשה בטאבו צריך להיעשות באופן כזה שהגורם המסדיר את הרישום כאמור יחזיק את כל מסמכי הרישום של העסקה. זאת על מנת שבעתיד, כאשר הנכס יוכל להירשם בטאבו באופן מוסדר, ניתן יהיה לרשום את בעלי הזכויות.

יודגש כי התוכן האמור לעיל הינו לצורך העשרה בלבד, תוכן זה איננו מהווה כל תחליף ליעוץ משפטי ו/או לכל יעוץ אחר אשר דרוש לצורך קיום ו/או ביצוע עסקה במקרקעין.